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“Investir dans la brique, ce n’est jamais perdu”, entend-on, tout comme “la demande locative explose”, et encore “avec la hausse des temps, c’est parti pour durer”.
Tout cela est vrai, certes. Qui est dans le vif du sujet saura aussi que de multiples éléments viennent manger le rendement que l’on peut espérer d’un investissement locatif. En effet, investir dans des unités locatives expose à des travaux intempestifs, des locataires peu fiables ou encore des changements régulatoires.
Nous avons la certitude cependant que l’investissement locatif reste un investissement efficace, comme les dizaines de milliers de Belges multi-propriétaires. Il l’est, à condition de calculer au plus près entrées et sorties, et de prendre en connaissance ses décisions d’investissement. C’est ce que Up2Rent vous propose avec son tableau de bord financier.
Il s’agit du rapport entre le prix d’achat et le loyer annuel.
Par prix d’achat, on entend le prix de vente, les frais liés à la vente (droits d’enregistrement et frais liés à l’hypothèque par exemple) et les travaux préalables à la mise en location. Ainsi, s’il s’agit d’un immeuble de bureaux que l’on transforme en une série d’appartements, le coût de ces rénovations doit être pris en compte dans le calcul du rendement brut.
Cependant, le rendement brut n’est pas toute l’histoire. Une fois l’appartement sur le marché de la location, certains événements peuvent venir éroder le revenu locatif.
Le rendement net prend en compte une série de paramètres qui ne peuvent pas toujours être anticipés avec exactitude.
Au niveau fiscal, le propriétaire doit prendre en compte le précompte immobilier et la taxation, qui s’imposera sur le revenu cadastral ou les revenus.
Le propriétaire doit également prendre à sa charge certaines assurances. Voici quelques unes des assurances les plus fréquemment contractées par des propriétaires d’unités locatives:
Les travaux qui s’imposent, au niveau d’une éventuelle copropriété ou pour chaque unité. Ceux-ci peuvent s’avérer conséquents, en particulier lorsqu’il faut intervenir au niveau des chaudières, des ascenseurs, du toit, ou plus digestes, dans ce cas souvent au niveau de l’unité locative – un carreau à remplacer par exemple. Ces travaux sont déductibles dans le cadre d’une activité immobilière professionnelle. Aussi, ils sont en partie prévisibles et, au final, augmentent la valeur du bien en cas de revente ultérieure. C’est un mal nécessaire au moment-même, pour un bénéfice futur, comme le montre l’expérience.
Le vide locatif peut aussi venir éroder le rendement locatif attendu. Les banques ont tendance à tabler sur 20% annuels de vide locatif. Cependant, des locations résidentielles très liquides peuvent ne quasi pas en connaître !
Il vaut toujours mieux une clause de renon claire avec le locataire et une gestion proactive du bail, afin de ne pas se retrouver à choisir entre vide locatif et le prix de son choix !
Les frais de gestion, plus ou moins visibles, diminuent également le rendement locatif net. Là entre en compte le temps que l’un ou l’autre y consacre, (indivision, agence immobilière, soi-même au détriment d’une autre activité professionnelle). Ici à nouveau, la gestion est inévitable mais peut être optimisée. En tout cas, c’est le pari que nous faisons avec Up2Rent !
Ces paramètres sont multiples et variables : c’est pourquoi dès la création de Up2Rent, nous avons voulu inclure un tableau de bord qui reprend ces indicateurs financiers. Nos utilisateurs, ou les clients de nos utilisateurs, voient ainsi en temps réel comment se porte leur portefeuille locatif.
Nous y évaluons les chiffres-clés, à savoir le prix d’achat brut (prix d’achat et frais additionnels), net (prix d’achat des propriétés et des unités), la valeur totale immobilière en portefeuille et le rendement qui en est dégagé. En regard, vous trouverez le taux d’occupation attendu, en fonction des baux actifs, et le revenu locatif attendu.
Tous ces paramètres sont adaptables : l’idée est que chaque utilisateur puisse personnaliser son tableau de bord, par exemple en filtrant pour voir la performance d’une propriété et de ses unités en particulier, ou la performance que l’un ou l’autre propriétaire en particulier peut espérer.
Enfin, Up2Rent permet également d’identifier en un clin d’oeil les champions ou les lanternes rouges d’un portefeuille locatif, ici. Notre objectif ? Faciliter la prise de décision informée, clé de l’investissement pérenne et fructueux !
