Vendre un bien loué à Bruxelles en 2024

Vendre une ou plusieurs de ses unité(s) locative(s) peut être le meilleur choix possible. Il se peut que vous souhaitiez concentrer votre activité sur une région ou certains immeubles, dégager des liquidités pour, par exemple, le règlement de droits de succession, ou, simplement, que vous remarquiez que certaines de vos unités sont, de manière durable, parmi les moins efficaces de votre portefeuille. Dans ces cas de figure entre autres, vendre est une excellente idée. 

Ce sont différents paramètres que nous mettons constamment à jour dans Up2Rent. Les propriétaires, les agences qui les conseillent, voient instantanément les champions et les maillots jaunes de leur patrimoine et les régions où leur activité est concentrée. L’idée de ces évaluations est de donner la perspective nécessaire aux décisions d’investissement les mieux informées.

Le locataire a toujours eu certains droits que le propriétaire vendeur doit respecter. Ainsi, vendre une unité locative n’interrompt jamais le bail relatif à cette unité. Simplement, l’acquéreur devient le bailleur du locataire de l’unité vendue. 
A Bruxelles depuis janvier 2024, ces droits comprennent aussi une forme de droit de préemption pour le locataire, le droit de préférence. 

Champ d’application du droit de préférence du locataire bruxellois

Le droit de préférence s’applique aux locataires, à certaines conditions :

• Le droit de préférence concerne uniquement les baux de résidence principale conclus pour neuf ans (ou plus).
  
• Il vise le locataire qui doit y être domicilié, son cohabitant légal ou de fait, ses enfants, du moment que tous y soient domiciliés, ainsi que des colocataires, étudiants. La condition est la domiciliation.
  
• Le droit de préférence s’applique aussi dans le cas des ventes publiques. 

Le droit de préférence ne s’applique pas aux locataires avec des baux de courte durée ou lors de ventes entre membres de la même famille.

A un niveau purement pratique, l’entrée en vigueur de ce droit de préemption impose un certain calendrier au propriétaire qui souhaite vendre.

Procédure à respecter par le propriétaire bailleur en cas de vente à Bruxelles en 2024

Voici un zoom sur la marche à suivre en cas de vente et les délais qui s’imposent désormais aux propriétaires. 

• Le propriétaire doit Informer le locataire de la vente par recommandé avec accusé. Le courrier doit reprendre la description du logement, le prix et les conditions de vente. Cela vaut offre non-négociable au locataire en termes de prix et de conditions.

• Au terme de ces 30 jours seulement, le propriétaire peut mettre le bien sur le marché de manière classique.

• Si le bien est cédé à un prix inférieur, le locataire doit en être informé. Il dispose alors de sept jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence. 

Ces différentes étapes ralentissent la vente, ce qui peut être très gênant pour le propriétaire qui doit éventuellement faire face à d’autres obligations.

Le propriétaire qui ne respecte pas cette procédure s’expose à des sanctions : le locataire qui aurait été lésé peut intenter une action de justice en subrogation contre l’acquéreur – qui n’a, lui, eu aucune responsabilité dans le processus. Cet acquéreur lésé serait ensuite en droit de se retourner vers le bailleur-vendeur, le notaire ou l’agent immobilier qui a, ou ont, failli à leurs obligations.

En effet, s’il incombe aux propriétaires de suivre les étapes détaillées ci-dessus, les agent immobilier et notaire doivent, eux, vérifier que le locataire a été dûment informé et à défaut, s’en charger.

Nous vous tiendrons informés d’une éventuelle évolution de la législation suite à son implémentation et de l’impact sur le parc locatif bruxellois de l’entrée en vigueur d’une telle ordonnance.