published:
We horen dat “investeren in stenen en mortel nooit geldverspilling is”, dat “de vraag naar huur explodeert” en dat “met de stijgende prijzen, het een blijvertje is”.
Allemaal waar natuurlijk. Maar degenen die goed op de hoogte zijn, weten ook dat er veel factoren zijn die het rendement dat je kunt verwachten van een investering in huur wegvreten. Investeren in verhuureenheden stelt je bloot aan ontijdige werken, onbetrouwbare huurders en wijzigingen in de regelgeving.
We zijn er echter zeker van dat een huurinvestering een effectieve investering blijft, net als de tienduizenden Belgen die meerdere eigendommen bezitten. Op voorwaarde dat u uw inkomsten en uitgaven zo nauwkeurig mogelijk berekent en weloverwogen investeringsbeslissingen neemt. Dat is waar het om draait bij het financiële dashboard van Up2Rent.
Dit is de verhouding tussen de aankoopprijs en de jaarlijkse huur.
Met de aankoopprijs bedoelen we de verkoopprijs, de kosten die gepaard gaan met de verkoop (registratiekosten en hypotheekkosten bijvoorbeeld) en de werkzaamheden die nodig zijn voordat het pand kan worden verhuurd. Als bijvoorbeeld een kantoorgebouw wordt verbouwd tot een reeks appartementen, moeten de kosten van deze verbouwingen worden meegenomen in de berekening van het bruto rendement.
Bruto-opbrengst is echter niet het hele verhaal. Als de flat eenmaal op de verhuurmarkt is, kunnen bepaalde gebeurtenissen de huurinkomsten uithollen.
Nettorendement
Het nettorendement houdt rekening met een reeks parameters die niet altijd nauwkeurig kunnen worden voorspeld.
Vanuit fiscaal oogpunt moet de eigenaar rekening houden met de roerende voorheffing en de belastingen die worden geheven op de kadastrale inkomsten of opbrengsten.
De eigenaar moet ook bepaalde verzekeringen afsluiten. Hier zijn enkele van de meest voorkomende soorten verzekeringen die worden afgesloten door eigenaars van verhuureenheden:
De werken die moeten worden uitgevoerd, zowel op het niveau van een condominium als voor elke eenheid. Deze werkzaamheden kunnen omvangrijk zijn, vooral als het gaat om werkzaamheden aan verwarmingsketels, liften of het dak, of eenvoudiger, in dit geval vaak op het niveau van de verhuureenheid – een ruit die vervangen moet worden, bijvoorbeeld.
Dit werk is aftrekbaar als onderdeel van een professioneel vastgoedbedrijf. Het is ook deels te voorzien en verhoogt uiteindelijk de waarde van het onroerend goed bij latere doorverkoop. Het is een noodzakelijk kwaad op dat moment, ten voordele van de toekomst, zoals de ervaring leert.
Leegstand kan ook het verwachte huurrendement uithollen. Banken gaan uit van een jaarlijkse leegstand van 20%. Zeer liquide woningverhuur kan echter bijna helemaal geen leegstand hebben!
Het is altijd beter om een duidelijke verbrekingsclausule te hebben met de huurder en het huurcontract proactief te beheren, zodat je uiteindelijk niet hoeft te kiezen tussen leegstand en de prijs van je keuze!
Beheerkosten, die min of meer zichtbaar zijn, verlagen ook de nettohuuropbrengst. Dit hangt af van de hoeveelheid tijd die een van jullie eraan besteedt (mede-eigendom, makelaar, jezelf ten koste van een andere professionele activiteit). Ook hier is beheer onvermijdelijk, maar het kan worden geoptimaliseerd. Dat is in ieder geval de gok die we nemen met Up2Rent!
Deze parameters zijn veelvoudig en variabel: daarom wilden we, toen we Up2Rent creëerden, een dashboard toevoegen dat deze financiële indicatoren weergeeft. Onze gebruikers, of de klanten van onze gebruikers, kunnen in realtime zien hoe hun verhuurportefeuille ervoor staat.
Hier evalueren we de belangrijkste cijfers, namelijk de bruto aankoopprijs (aankoopprijs plus bijkomende kosten), de netto aankoopprijs (aankoopprijs van eigendommen en eenheden), de totale vastgoedwaarde in de portefeuille en het gegenereerde rendement. Daarnaast vind je de verwachte bezettingsgraad, gebaseerd op actieve huurcontracten, en de verwachte huurinkomsten.
Al deze parameters zijn aanpasbaar: het idee is dat elke gebruiker zijn of haar dashboard kan personaliseren, bijvoorbeeld door te filteren om de prestaties van een bepaald pand en zijn eenheden te zien, of de prestaties die een bepaalde eigenaar kan verwachten.
Tot slot maakt Up2Rent het hier ook mogelijk om in één oogopslag de kampioenen of rode lantaarns van een verhuurportefeuille te identificeren. Ons doel? Het gemakkelijker maken om weloverwogen beslissingen te nemen, de sleutel tot succesvol investeren op lange termijn!
